贝壳这一年：亏损、裁员、过冬

发布时间：2025-07-05 22:08:25 来源：专欲难成网 作者：知识

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文/唐亚华

来源/深燃（ID:shenrancaijing）

登陆纽交所不到两年时间，贝壳找房（下称“贝壳”）回港“双重上市”。年亏

此前在5月5日，损裁贝壳曾发布公告，员过拟将其A类普通股以介绍形式于港交所主板双重主要上市，贝壳不涉及新股融资，年亏无发售环节，损裁继续在纽交所保持主要上市地位并交易。员过业内人士普遍认为，贝壳这可能是年亏因为前不久美国资本市场将贝壳等多家企业列入“预摘牌名单”。贝壳回港算是损裁一个出于公司在资本市场上安全考虑的“备份”行为。

贝壳回港上市这一节点，员过也正是贝壳贝壳创始人左晖去世一周年。过去一年来，年亏贝壳受到房地产行业的损裁下滑态势影响，2021年前半年营收增幅放缓，后半年更是营收下降，由盈转亏，全年净亏损5亿多元。

上市近两年，贝壳的股价相比发行价已经腰斩，相比最高点更是大变脸。公司背后的软银、高瓴资本也一再减持。

整体上，由于公司规模的不断扩大，贝壳过去三年来的基本面得以维持。但重金投入的大家居和普惠居住业务，目前成效甚微。下一步，面对刚刚铺开的新蓝图，考验其组织能力和执行能力的时候才刚开始。

贝壳这一年：营收下滑，开始亏损

左晖离开一年，贝壳的业绩表现怎么样？

2022年3月10日，贝壳发布未经审计的2021年第四季度和全年财务业绩。据财报显示，2021年贝壳找房全年成交额(GTV)为3.85万亿元，同比增长10.1%；全年营收为808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.25亿元，同比下降118.9%，经调整后净利润为22.94亿元。

分开来看，2021年第一季度和第二季度，贝壳的营收、净利润和增速均表现尚可。一季度，公司营收206.97亿元，净利润10.59亿元；二季度营收241.74亿元，净利润11.15亿元；到了第三季度，营收下降为180.96亿元，净亏损17.66亿元，第四季度，营收进一步降至177.9亿元，净亏损为9.33亿元。

可见，2021年后半年，贝壳营收开始下降，亏损数字也不低，进而导致了全年业绩的亏损。

贝壳的收入来自三个方面，和存量房相关的有销售的佣金、其他经纪公司的平台使用费、一些特许使用费和增值服务费；销售新房向开发商收取的佣金；包括家装和金融在内的其他业务。

收入下滑，主要是主营业务的规模下降带来的。贝壳财报显示，贝壳连接的门店和经纪人数量在下滑，截至2021年9月30日，贝壳共连接5.39万家门店、51.55万经纪人，而到了2021年12月31日，贝壳共连接5.1万家门店、45.45万经纪人。也就是说，第四季度贝壳连接的门店相比第三季度减少了2908家，经纪人减少了6.1万人。

随之而来的是平台交易量的下滑，2021年第三季度，平台GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。

房产行业从业者张扬分析，房地产行业近年来发展低迷，贝壳是房地产服务企业，自然也会受到影响。还有一个直观的原因就是，贝壳的利润有一大部分来自新房销售业务，从2021年下半年开始，一批民营房企出现债务爆雷，来自开发商的佣金自然也受到了影响。“另外，二手房交易和租赁，也受到了政策、企业发展、个人收入状况等因素的影响，比如很多互联网企业裁员，挫伤了消费者的信心。”

事实上，2021年，贝壳确实遭遇了现任董事长彭永东坦言的“充满挑战，史无艰难”的一年。

业绩紧张带来的压力从贝壳的动作中也能看出端倪。近年来网传贝壳有过好几轮裁员，据新浪财经报道，2022年3月份，贝壳启动了新一轮裁员，涉及二手和新房交易服务事业群，部分主管接到通知需要优化部门10%的员工。

“此外，去年10月以来，已经有20多名中层、高层陆续离职，包括一名金融副总裁、两名总经理，另有高级总监和总监等，部分管理层放弃期权离开。”报道还提到，上一轮优化主要是一线房产经纪人，合计优化总数超过3万人，平台职能部门大约2000人。

2021年底贝壳回应称，“2021年以来，行业环境发生较大变化，公司对上海地区金融等部分业务进行调整。”2022年3月23日，贝壳再次回应，受疫情防控常态化影响，贝壳各城市进行组织动态调整，不存在比例、数量等要求。同时，公司在发力租赁、家装、家居等领域业务，为员工提供内部转岗机会。

5月10日，贝壳再次传出“启动新一轮裁员”的消息，有的甚至提到贝壳最新裁员比例达50%，不过这一消息未得到官方证实。

一同披露的招股书显示，贝壳的股权结构已较两年前美股上市时发生了较大变化。

2019年3月，链家升级为贝壳后，贝壳曾宣布完成了两轮36亿美元融资，高瓴资本、腾讯、红杉基金、软银集团等都在列。2020年8月，贝壳找房在纽交所上市。招股书显示，当时左晖持股占比46.8%，彭永东持股为3.6%。在机构类股东里，腾讯以12.3%的持股比例排在第一位，软银10.2%、高瓴5.3%紧跟其后。

2021年以来，不少机构纷纷减持，融创中国在半年时间里两次减持贝壳，合计套现约为10.84亿美元。据新华财经数据显示，从2021年2月8日至年末，软银旗下机构减持约3200万股，高瓴资本减持约8700万股，持股比例降至3.3%。

最新披露的股权书，港交所上市完成后，彭永东持股占比4.8%，左晖家族持股23.3%，腾讯持股10.8%，软银、高瓴资本的名字已看不到。

行业动荡，守住基本面了吗？

两年前，贝壳在纽交所的发行价为20美元/股，上市当天市值便达到了431亿美元。此后，贝壳的股价一路高涨，最高时曾达到79美元/股，市值970亿美元，跻身互联网企业市值前十行列。

然而，好景不长。2021年5月，贝壳二十年掌舵人左晖因病离世，彭永东担任公司董事长兼CEO。此后，房产行业的形势变差，叠加中概股整体颓势以及疫情的影响，种种因素之下，贝壳的股价一路下跌。

截至5月10日，贝壳美股报11.37美元/股，几乎是发行价的一半，较最高点跌去了85%，总市值148.8亿美元，相较于高点蒸发800多亿美元。

最新招股书显示，过去的2019年、2020年和2021年，贝壳分别实现营收460.01亿、704.81亿和807.52亿元，净亏损分别为21.80亿、27.78亿和5.25亿元。经调整后，净利润分别为7.75亿、50.31亿和10.14亿元。

房产领域从业者叙言对深燃分析：“从2020年下半年整个行业都进入了调整期，在行业艰难的情况下，贝壳营收还在增长，已经不易。”据他观察，这几年贝壳的增长主要来源于规模的扩大，贝壳在全国各地有几百个加盟或合作的品牌，规模扩大也带来了收入增加。

某互联网房产平台前员工张扬提到，贝壳对行业做的贡献是有目共睹的，他们把数据采集、行业信息规范都做好了。“贝壳业务中，链家一直都是赚钱的，公司最扎实的也还是长期居于行业头部的链家的房产中介业务。目前虽然房地产市场可能阶段性到达天花板了，但未来行业交易需求还在，这也是个利润空间不错的行业。贝壳依然有立足空间，只是规模可能会受行业影响，公司只要继续做好中介业务，基本面就是在的。”

在房屋交易主业的基础上，链家近年来的新动作是升级了门店。

也许你在经过链家门店时会发现，其空间布局越来越不像传统意义上的中介门店，以往的小空间、格子办公区、不停打电话的销售场景被如今的窗户前的吧台高脚凳、一侧的书架、暖光色调下的会客区所取代，卖房的同时门店兼具共享办公和读书卡座的功能。

大部分链家门店还专门辟出了帮周围居民收发快递的架子，门口放有备用雨伞，门店内还能免费打印。甚至于，有的链家门店已经开始试点社区便利店服务了，常见的饮料、零食、方便食品、米油面、纸巾都有出售，还有门店成了社区团购的自提点。这是链家一再强调的邻居属性，他们要“在社区里和邻居打成一片”。

张扬分析，贝壳这样做的逻辑是因为房屋交易是低频行为，链家门店升级为社区服务站，把所有的高频服务叠加进来，去做商业化的变现。在他看来，链家有门店有人，成本天然就被摊低了，做零售，人货场能解决，有的门店每天有几百个快递，也有流量，理论上来说胜算比别人大一点。

但是据他了解，“贝壳的新业务推进过程中，来自老业务负责人阻力太大了，首先，在用人原则上，他们倾向于用链家的资深员工做负责人，公司的理念是，‘中介是最难的事情，链家人既然能把中介干好，别的事情也能干好’，导致新业务欠缺专业的人来做；第二，公司对新业务持续投入信心不足，很多门店做了升级，后续的运营没有跟上。而目前来看，公司也在裁员，能够支撑放手做新业务的底气不太足了。”

叙言则认为，链家便利店的做法，对于主业很难有直接的促进作用，无非是增加邻里之间的关系，会换来好的口碑和声誉，更多的是品牌宣传的作用。

尽管房地产市场降温，入局的玩家却还在增加。龙湖“塘鹅”、万物云“朴邻”、富力物业“富邻”、碧桂园的“有瓦”等开发商旗下品牌也来分一杯羹。2020年9月，阿里和易居官宣成立天猫好房，一年后推出单边委托服务 “无忧卖房”，仅收取一万元服务费。另外有消息称，字节跳动旗下房产板块“幸福里”并购房产经纪公司麦田的程序也在进行中。

房产中介这门老生意，还在进行新的战争。

突破新业务还需时日

老业务基本稳定，贝壳的新业务表现如何？

2021年11月25日，贝壳正式提出“一体两翼”战略，“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群，号称要采用已被验证的“先纵再横”的拓展模式重塑家装家居行业。

事实上，左晖还在任时，贝壳就推出了家居服务平台“被窝家装”，2021年，被窝家装向客户交付了超过3500个家装项目。同时，2021年贝壳还推出了自有的Home SaaS家装家居系统。

最近，贝壳在家居方面又有了大动作，4月20日，贝壳宣布完成对家装家居品牌圣都的收购，价格约折合人民币80亿元。公开资料显示，圣都家装成立于2002年，主营业务房屋整装，业务主要集中在江浙地区。截至2021年末，圣都家装在全国31个城市开设110余家门店，累计服务超15万家庭。

彭永东在贝壳2021年报业绩会上称，“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从1到100的规模化复制。”

叙言认为，贝壳的战略方向没有问题，“理论上说，房产中介非常懂房子，客户买完房，下一步就是设计、装修、买家具，房产交易是这里面最早的一环，也是流量的发源地，买房是低频业务，掌握了这个流量之后把后续的价值利用起来，思路是对的。”

问题出在专业性上。“装修的环节多，供应链长，又是一个劳动密集型行业，要靠管控，对于一个没有这样基因的公司，有非常多的坑等着要踩。”他举例，曾经就有很多企业放下豪言壮语要入局，像国美，最后碰了一鼻子灰。

“收购圣都，说明贝壳很想通过引入专业的人让公司补齐专业能力，实际上，圣都在浙江通过比较长的时间做出来了自己的品质和口碑，但这些东西很难快速复制。东易日盛在北京做得就很不错，但走了全国的扩展之路后发展并不理想。”他认为，自己的品牌往外裂变都非常难，如果品牌再杂交，实现起来就更难了，“如果能坚持下去，也有机会，但需要耐心。”

至于贝壳所提到的另一翼，“普惠居住事业群”，具体表现是，2021年底，贝壳推出“贝壳租房”，进军长租行业。2022年2月10日，贝壳宣布其投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套。

有人提问贝壳此举是否会跟从事长租公寓业务的兄弟公司自如引起内部竞争，贝壳方面的回复是：“贝壳租房将和自如开展更多合作，在面向租房业主时共同提供多元化服务模式。”

张扬了解到，贝壳租房的业务以公寓项目为主，“目前主要承接的是一些政府相关的工程，很难赚钱。另外，受蛋壳等爆雷事件影响，用户对集中式公寓还有一点戒备心。”

从贝壳2021年第四季财报来看，包含家居装修和房屋租赁在内的新兴服务收入为5亿元，对营收贡献短期内还有限。

不过，两位业内人士一致认为，比起以上问题，贝壳更大的挑战在于团队。

叙言提到，本身贝壳规模变大有很大一部分原因在于“买买买”，他们在全国范围内通过收购或加盟引进过来很多品牌，比如上海的德佑、广州的满堂红、大连的好旺角、四川的伊诚、深圳的中联等。“他们来自不同的地方，业务能力都不错，但缺乏凝聚力。而贝壳内部山头、派系文化不休，越位、抢功、抢资源、抢权力等现象可能严重影响团队的稳定和凝聚，未来，如果贝壳处理好人员关系，业务上的困难都好克服，但如果过不了这一关，挑战会更大。”

整体上来看，贝壳的新老业务呈一攻一守之势。老业务虽有下滑，但在行业整体下行的大背景下，贝壳算是守住了自己的阵地；再看新业务，贝壳重拳出击的第二增长曲线，目前还没有明显成果。

*题图来源于视觉中国。应受访者要求，文中张扬、叙言为化名。

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