抽佣堪比苹果，却暴跌5000亿！头号中介今天回港，彭永东如何守业？

发布时间：2025-07-06 16:26:09 来源：专欲难成网 作者：综合

贝壳的抽佣股东阵容非常豪华，腾讯为第二大股东，堪比微信入口为贝壳导流。苹果彭永高瓴资本投资多轮，却暴软银集团在贝壳上市前两轮下重注13.5亿美元，跌亿东何两大PE在解禁后陆续减持，头号即便贝壳股价大幅回撤，中介或也已收回成本。今天华兴资本两面作战，回港既做承销商，守业还多次投资，抽佣收益率不低于超级PE。堪比

左晖时代的苹果彭永贝壳解决了房产交易中的真假房源和经纪效率两大痛点，得以在江湖立足称霸。却暴贝壳近年在家装和租房等领域不断出击，跌亿东何营收却连续下滑。当下国内楼市调控虽有所松动，而全面回暖还待观察，现任董事长兼CEO彭永东接过贝壳权杖刚满一年，考验或许才刚刚开始。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作者：鲍有斌

（本文由新财富“IPO透视”栏目出品）

国内最大的房产交易和服务平台贝壳（KE.NYSE，02423.HK）5月11日完成在港交所挂牌，收涨2.5%，股价30.75港元/股。

2020年8月13日，贝壳在纽交所完成IPO；2022年4月21日，贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入基于《外国公司问责法案》（HFCAA）的认定名单，未来有可能被摘牌。

贝壳表示，一直积极寻求可能的解决方案，最大程度地保护股东的利益。此番贝壳以“双重主要上市+介绍上市”的方式登陆港交所，也是备选方案之一。

双重主要上市，是指两个市场均为主要上市地，即使在其中一个交易所摘牌，也不影响在另一交易所的上市地位。介绍上市的主要特征则是，公司不需要向公众投资者发售股份、筹集资金，程序简化，前后大约一周时间就能完成；由于不涉及融资，比较适合现金流充裕的企业。

截至2021年底，贝壳资产负债率大约为33%，还拥有现金及现金等价物、受限资金、短期投资总计561亿元，对资金并不渴求。和不少互联网明星公司上市时还在亏损相比，贝壳在美股上市前就实现盈利，近年虽出现亏损，但数额有限。

此次登陆港股，贝壳的保荐人是高盛（亚洲）和中金香港。贝壳登陆美股时，主承销商除了高盛，还有华兴资本、摩根士丹利、JP摩根。

01

历史总融资或超过600亿元，

488亿D轮后进入资本恐被套

2001年9月，左晖创立链家，布局线下房地产中介业务。2014年，链家网成立，开始战略布局线上。2018年4月，贝壳找房平台上线，保留链家作为自营业务，以平台模式推出加盟品牌德佑，吸引各地中介机构品牌入驻。

自此，贝壳各板块分工初步形成：贝壳找房做线上平台；链家主攻一线、新一线城市；德佑主攻二三线市场。近年，贝壳还拓展了金融、家装等新业务（图1）。市场也有声音认为，贝壳既做平台，又有自营，就意味着既做裁判员，又做运动员，有失公平。

图1：贝壳主要业务模块

贝壳集团的融资也分成两个阶段，即链家阶段和新贝壳阶段。

链家从2011年天使轮开始融资，至2017年11月D轮，前后融资7轮，公开的融资金额累计接近130亿元（表1）。知名机构鼎晖、经纬中国、高瓴资本、华兴资本等先后投资。

产业资本中，腾讯携手百度在2016年4月入局。而仅在2017年，链家融资3轮，先后获得万科（000002）和（01918.HK）投资。各类资本对其青睐程度可见一斑。

贝壳找房平台上线后，伴随着一系列的资产和股权置换陆续完成，2018年其融资暂停一年，随后继续融资。

新贝壳在2019年完成D、D+轮融资，这两轮软银都下了重注，总计投资13.5亿美元。贝壳IPO前，外部机构股东中，软银持股占比10.2%，仅低于腾讯的12.3%，为第三大股东。

贝壳D+轮机构股东中，还出现了（02007.HK）的身影。如此一来，三大地产商万科、融创和碧桂园都成为贝壳股东。 

贝壳IPO时以20美元/ADS发行1.06亿份ADS（1份ADS相当于3股普通股），募资21.2亿美元，并在2020年11月，以58美元/ADS增发4071万份ADS，再度募资23.61亿美元，加上D、D+轮融资，这四次融资累计募集75.29亿美元（表2），折合人民币大约490亿元。连同链家融资金额，贝壳从一二级资本市场的总融资或超过600亿元，拿钱气势一点不亚于滴滴（DIDI.N）、美团（03690.HK）、快手（01024.HK）等明星互联网创业公司。

至2022年5月9日收市，贝壳美股价格为11.37美元/ADS，即每股普通股3.79美元。贝壳披露，2018年12月D类优先股价格为3.8美元/股（图2）。换句话说，从贝壳D轮融资时进入的资本，累计约75亿美元（折合人民币约488亿元），若没有及时减持，恐怕已经被套。

图2：贝壳优先股融资价格和数量

而之所以受到各路资本青睐，贝壳自有“秘笈”。

02

抽佣可比苹果商店，

ACN再造“新链家”

购房者多有这样的经历：在网上浏览房源信息时，看到心仪的房源，然而和中介联系发现，房源要么是已经出手，要么不存在，而中介迅速向用户推荐其他房源，因此获客，增加成交概率。房源信息真假与否，是中介行业的一大痛点。

贝壳核心竞争力之一就是“真”。2008年开始，贝壳投入大量资源构建楼盘字典，至2021年底，其楼盘字典涵盖2.57亿套房源信息。在信息基建上，贝壳也不惜血本，通过VR看房、VR带看等“黑科技”，让买家得以沉浸式互动看房。在这些数字化工具支撑下，“真信息”和“真体验”，逐渐成为房产中介行业必备的基础设施。

贝壳当前主推的品牌广告口号是“VR真房源，还是贝壳全”。“真”，是一方面，另一方面是“全”，就是多。这和贝壳ACN（Agent Cooperate Network）经纪合作网络模式息息相关。

房产经纪人作为撮合买方和卖方的中间人，完成交易后赚取佣金。房源信息是各家中介的核心机密，许多房源都是某中介独家代理，效率低下。

贝壳将卖房环节拆分为房源发布、VR/照片采集、房源备案、钥匙保管、房源维护；又将买房环节拆分为客户推荐、房源展示、撮合交易、文件准备、交易签约。各个环节可由不同经纪人完成。交易达成后，再把佣金切分，根据服务节点分配佣金。

贝壳ACN就把房产买卖这种非标服务做成了流水线，把互相对立的经纪各方变成共赢方。虽然每次成交经纪人到手佣金变少，但成交效率大提升，总收入还是可以大幅增加。2019年贝壳平台超过70%二手房交易，通过ACN跨店合作完成。

该逻辑也适合入驻门店。至2021年末，贝壳门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%。和2107年末主要是链家贡献大约8000家门店相比，现在的贝壳门店数量增加了5倍多，显示真实房源信息源源不断进入贝壳（图3）。

图3：贝壳门店和经纪人数量变化

红杉中国合伙人刘星曾这样评价贝壳，它是第一家把依赖重度服务的复杂交易进行数字化重构的公司，更厉害的是还成功实现了平台化。

截至2021年末，贝壳的经纪人总数为45.45万人，活跃经纪人总数为40.68万人，和上一年相比，略微下滑8%-9%，折射出地产中介从业者整体生存的艰难。

2021年，贝壳完成超过450万笔房产交易，即活跃经纪人平均完成超过11笔交易。疫情叠加楼市调控，房产中介倒闭的不少，经纪人被迫转行者比比皆是，而贝壳活跃经纪人基本上平均每月都能“开单”。

贝壳成本的大头是经纪佣金。2021年，贝壳总佣金581亿元，占总营收808亿元的比例为72%，即所有经纪人拿走大约七成，平台拿走三成。这个抽佣比例和苹果应用商店APP Store的30%较为接近。

其中，外部佣金318亿元，内部佣金263亿元（图4），分别占佣金的55%、45%。而在2017年，贝壳外部佣金为9.3亿元，内部佣金为156.6亿元，内部占比达9成以上。贝壳做平台后，相当于再造了一个新“链家”。

图4：2017至2021年贝壳营业成本构成

当前贝壳平台全部活跃门店为4.5万家，其中，链家活跃门店6900家，即外部活跃门店大约3.8万家。

贝壳2021年总佣金为581亿元，每名活跃经纪人收益约14.3万元。

和佣金相比，贝壳门店费用（38亿元）和市场销售费用（43亿元）占营收比例分别为4.8%、5.3%，只占成本很少部分。事实上，38亿元仅仅是贝壳链家自营门店的运营费用，其他加盟商自己承担门店费用。

03

GTV、收入增速锐减，利润波动较大

根据CIC报告，中国居住市场（包括新盘、二手房或存量房、租房）总体规模从2014年的9.7万亿元增长至2019年的22.3万亿元，复合年增长率（CAGR）为16.1%，是增量市场；2019至2024年CAGR预计为6.6%，进入存量市场阶段；尤其是新楼盘，CAGR或从17.5%雪崩式下滑至2.3%（图5）。

图5：国内居住市场规模变化

二手房和租房市场CAGR仍保持两位数以上增长，尤其是二手房逐渐缩小与新房市场的差距，2014年二者总成交金额（Gross Transaction Value，GTV）比例为2.4：1，预计至2024年为1.3：1。

2022年4月开始，各地楼市调控陆续有所松动，但在“房住不炒”大背景下，完全放开也不现实。作为国内最大房产中介，贝壳也难以独善其身。

按总交易额计算，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台。2020年，贝壳GTV约3.5万亿元，2021年增长10%，到3.85万亿元。

各地统计局数据显示，一线城市北京、上海、广州的商品房销售金额分别是4117亿元、6789亿元、4668亿元，合计1.56万亿元。贝壳交易量大约是北上广楼市商品房成交总额的大约2.5倍。

还可以换一种视角看贝壳的GTV。买房是低频需求，至2021年末，贝壳移动端月度活跃用户为3700万人，和纯电商平台动辄几亿月活用户不可相提并论，但楼市的高客单价，让贝壳交易额轻松超过京东（3.3万亿元）、拼多多（2.4万亿元）等，仅次于阿里巴巴（8万亿元），成为国内第二大交易平台。

不过，高增长速度正在消失。2019、2020年，贝壳平台GTV增长率分别为85%、65%。到了2021年，贝壳GTV仅仅增长10%，大幅放缓。2021年，中国商品房销售金额为18.2万亿元，同比增长4.8%；以贝壳平台的交易额计，相当于拿走全国两成以上市场，增速高于全国平均水平一倍以上。

从营收规模看，2017至2021年，贝壳营收从255亿元增长至808亿元，其中2018、2019年增速分别高达61%、53%，而2021年只有15%，明显放缓（图6）。

图6：贝壳2017年至2021年营收变化

贝壳在2020年实现盈利约27.8亿元，但2021年再次亏损5.24亿元，未能保持稳定盈利状态（图7）。

图7：贝壳2017年至2021年净利润变化

2021年贝壳全年营收增长14.6%，主要靠一、二季度拉动，三、四季度则下滑11.9%、21.6%（图8）。从各趋势线综合来看，贝壳后续的保增长压力巨大。

图8：贝壳2020年至2021年各个季度营收变化

04

变现率整体走低，新房是二手房近两倍

虽然平台交易规模持续增长，变现并不那么容易。如果用营收/总成交金额作为变现率来考察，则2017年至2021年贝壳变现率分别为2.52%、2.49%、2.16%、2.01%、2.1%（图9），呈现走低趋势。

图9：贝壳平台交易规模和整体变现率变化

按照收入构成，贝壳2017年至2019年最大收入来源为二手房交易服务收入，2020年新房交易服务收入超过二手房；2021年度，二手房、新房、新兴及其他三块业务收入分别为319.5亿元、464.7亿元、23.3亿元，占总营收807.5亿元的比例分别为40%、57%、3%，新房收入占比超过二手房，这或许和地产商加快去库存、回笼资金有关。

2021年全年，贝壳新房业务交易额小幅增长16.31%至1.61万亿元，对应收入464.72亿元，同比增长22.5%。如果用收入和交易额对比，则比值达到2.89%，可作为贝壳新房交易整体变现率。收入增长高于交易额增速，说明贝壳“提价”了。

事实也如此，2020年，其新房交易额大约为1.38万亿元，对应收入约379亿元，则变现率为2.75%，大约提高0.14个百分点。开发商在回款压力下，或许也只能接受提价。

2021年贝壳3.85万亿元GTV中，二手房GTV占2.06万亿元，比2020年的1.94万亿元增加6.1%，远远低于上一年的近五成增幅，也低于整体GTV增速。这或许和各地陆续出台二手房“政府指导价”有关，同时房贷也收紧，审核周期长，放款慢，最终影响二手房交易量。

其2021年二手房收入319.5亿元，对应2.06万亿元GTV，变现率为1.55%；比新房交易变现率2.89%要低1.34个百分点。至2021年四季度，其新房交易变现率已经达到3.17%，是二手房1.69%变现率近两倍。这意味着，在B端，贝壳相对地产开发商的议价能力在上升；而在C端，贝壳相对二手房交易散客的盈利能力则受大环境影响，遭到削弱。

盈利不稳定，收入增长断崖式下滑，自然影响公司股价。至2022年5月9日美股收市，贝壳股价收于11.37美元，和历史高点79.4美元相比，回撤85%，整体市值回撤约860亿美元，折合人民币超过5000亿元（美元兑人民币以1：6.5计算，下同），和发行价20美元相比，接近腰斩（图11）。

图11：贝壳美股股价走势

05

腾讯投资收益从13亿美元缩水至1.2亿美元

贝壳2021年报披露，腾讯通过旗下Morespark、Parallel Stellar、Tencent Mobility、Parallel Galaxy等附属实体拥有其4.108亿股A类普通股，占股11.5%，拥有3.6%投票权（表3）。

图12：贝壳股份每股公允值变化

其中，2017年1月，贝壳每股公允值为1.5美元，腾讯2016年4月投资链家，若以1美元/股预估为持股成本，则6051万股A类普通股的购股成本是6051万美元。

2018年12月，贝壳与腾讯签署合作协议，腾讯向贝壳找房提供广告资源、市场营销和云服务，作为对价，贝壳向腾讯发行价值5亿美元的D类优先股。微信“九宫格”中，贝壳找房也占据了一个流量入口。

腾讯在贝壳D轮融资时投出8亿美元，接近该轮融资总额（16.34美元）近一半，是领投方；2019年9月，贝壳D+轮融资，腾讯再投资约1.66亿美元，两次投资合计9.66亿美元。至D+轮时，腾讯总持股成本12.06亿美元，平均持股价格3.21美元/股。

贝壳美国IPO发行价为20美元/ADS，即每股普通股价格6.67美元，至IPO时，腾讯浮盈108%或13亿美元。

贝壳IPO后，腾讯持股数量增加至4.108亿股，比IPO前增加大约3450万股，即1150万ADS应该是在IPO时认购，这意味着IPO时腾讯再次投资约2.3亿美元，总成本提高至14.36亿美元。

至2022年5月9日，腾讯持股贝壳市值大约15.58亿美元，勉强保本，收益和高峰期时相比，缩水超过九成。

06

软银和高瓴大幅减持

贝壳年报披露，软银旗下SVF II拥有贝壳2.19亿股A类普通股，占股6.1%，拥有1.9%投票权。软银在其D轮融资时投出4亿美元，并在D+轮以9.5亿美元领投，两轮共投资13.5亿美元，共获得3.13亿股，平均持股成本4.31美元/股。

至贝壳IPO时，软银持股市值20.87亿美元，和持股成本13.5亿美元相比，浮盈7.37亿美元或55%。从D轮至IPO，大约一年半时间，软银收益率不算低。

2021年2月解禁至2021年末，贝壳股价波动较大，但多数时候在软银成本价以上。2021年报时，软银还持股2.19亿股，累计减持大约1亿股，应该已经拿回成本，剩余股份当可择机减持，时间更灵活。

高瓴（通过旗下HH PDII、HH SHL、HH SPR­IX持股）多次投资贝壳。贝壳IPO前，高瓴持有的A类普通股6051万股，应该是2017年11月链家D轮融资时获得，考虑到2017年9月末、12月末，贝壳公允值价格分别为每股2美元、2.1美元，以2美元公允值价格作为估算，则高瓴A类普通股持股成本大约1.21亿美元。

贝壳后续数轮融资，高瓴没有缺席。贝壳IPO前，高瓴总计持有贝壳16126万股，持股比例为5.3%；总持股成本大约为4.75亿美元，每股平均持股价格2.95美元（表4）。

贝壳IPO时，高瓴账面浮盈126%，大约6亿美元。同时，高瓴继续以发行价认购约1500万股，将持股数量提升至约1.76亿股，总持股成本5.75亿美元，应该是腾讯、软银后，贝壳的第三大“金主”。

2021年2月28日，高瓴资本持股比例为5%，尚未减持，彼时贝壳股价仍在高位60美元以上。2022年2月15日，高瓴披露持有贝壳8909万股A类普通股，即减持约7200万股。

由于高瓴资本平均持股价格为3.28美元（9.84美元/ADS），贝壳股价低于此价格的时间并不多，因此，高瓴的减持节奏应较为从容。

07

双面作战，华兴资本胜率高过超级PE

贝壳IPO时，华兴资本持股约1.16亿股，持股比例为3.8%，属于中小股东，不过因华兴资本掌门人包凡出任贝壳董事，因此，其持股明细也得以披露（表5）。

华兴资本在贝壳B轮投资超2亿美元，随后两轮投资额总和1.07亿美元，尤其D轮，只出资大约2000万美元，折射其早中期投资风格。

最终，华兴资本对贝壳的总投资为31257万美元，平均持股成本2.7美元/股，至贝壳IPO时收益大约4.6亿美元，收益率约为147%，比高瓴略高。

至贝壳IPO时，若以投资金额从高到低排序，则依次为软银、腾讯、高瓴资本、华兴资本，而投资收益率从高到低排序，则恰好完全颠倒，华兴资本 高瓴资本 腾讯 软银（表6）。

华兴资本的实力还难以匹敌软银、高瓴和腾讯这三大超级PE，一个项目投资3亿美元，可以说是超配了。华兴资本还是贝壳IPO时承销商之一，双面作战，两次受益。

鼎晖创投在天使轮投资链家近亿元，如果链家彼时估值5亿元，至贝壳IPO时市值200亿美元，鼎晖若能坚持至IPO，则收益率应该超过200倍以上。

08

融创卖股自救，万科退出合资公司

融创中国对于贝壳的投资，列为以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产，财报中计入“其他收入及收益”项。

2020年，融创中国的“其他收入及收益”由2019年的141.9亿元增加56亿元至197.9亿元，主要由于持有贝壳的普通股公允价值大幅提高至96.6亿元，贡献近半“其他收入及收益”。

楼市调控下，融创中国的资金量也紧张起来，出售金融资产不失为自救方法之一。2021年6月至12月，融创中国分两次累积出售约4535.2万份贝壳ADS，合计套现10.84亿美元，并实现税前溢利约17.6亿元。

这对于风雨飘摇的融创来说，不吝于天赐甘露。融创尚未发布年报，其预计2021年盈利下滑85%，而公司2020年净利润356亿元，则预计融创2021年还剩53亿元利润。出售贝壳股份，为融创中国或能保持盈利做出贡献。

除了融创，万科也直接投资贝壳，还曾与贝壳成立合资公司。

2016年，贝壳进入家装领域，携手万科成立万科链家（北京）装饰有限公司。企查查显示，2022年1月，万科链家更名为北京被窝装饰有限公司；同时，作为股东的北京万科、北京佳信和退出，现在被窝装饰的唯一股东是链家（天津）企业管理有限公司。此外，被窝装饰还持有东易日盛（002713）1.6%股权，为第七大股东。

贝壳上市时，万科未公开披露持股情况，年报中也未提及贝壳只言片语，碧桂园同样如此，或许是在链家重组时，完成退股。

2019年的一次专访中，左晖表示，决心做贝壳后，他和链家主要投资人、董事一对一地进行了深入沟通，包括融创中国孙宏斌、华兴资本包凡、新希望刘永好等，期间也有投资方退出，而他并不担心。2019年，贝壳两轮融资近30亿美元，也证明了左晖的底气。

值得注意的是，贝壳对手之一，58同城旗下的安居客2021年4月完成战略投资，碧桂园、、新鸿基、雅居乐、新世界集团、时代地产、中建地产、华懋地产等地产商悉数成为投资人。碧桂园再次选择第二梯队的安居客，此操作耐人寻味。

安居客2021年4月递交招股书，计划登陆港股，但迟迟未有进展，倒是贝壳在港股捷足先登了。

09

后左晖时代，彭永东寻找新增长曲线

美股IPO前，贝壳联合创始人、时任董事长的左晖持有B类普通股大约8.85亿股，占比28.9%。由于部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖，其可控制的股权比达46.8%。1股B类普通股投票权为10股，左晖投票权超过75%，牢牢控制公司。

贝壳2021年报披露，Propitious Global持有贝壳找房1.58亿股A类普通股，以及7.27亿股B类普通股，累计8.85亿股，占股24.8%，拥有64.4%投票权。该公司由Z Z Trust（信托）最终控制，其受益人为左晖的妻子。

两相对比，左晖家族持股数量没有发生变化，股份结构略有调整，多出A类普通股，减少同数量的1.58亿股B类普通股去哪儿了呢？

贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东持有1.1亿股B类普通股，占股3.1%，拥有9.5%投票权；联合创始人兼执行董事单一刚持有4777万股B类普通股，占股1.3%，拥有4.1%投票权（图13）；执行董事兼首席运营官徐万刚持有A类普通股约543万股。彭永东、单一刚等贝壳所有董事和高管持股6.8%，拥有14.4%投票权。

图13：贝壳董事高管持股和投票权最新情况

而在IPO前，彭永东、单一刚分别持有1.1亿股A类普通股、4777万股（图14），如今转变为同数量的B类普通股，数量合计约1.58亿股，刚好是左晖家族减少的B类股数量。

图14：贝壳IPO前董事、高管持股情况

显然，左晖家族将彭永东、单一刚持有的A类普通股，全部置换成拥有更高投票权的B类普通股，左晖家族依旧是公司实际控制人。而接班人彭永东投票权仅次于左晖家族，作为联合创始人，在董事会中的话语权也得以提升。

彭永东出生于1980年，本科毕业于浙江大学，2006年获得清华大学国际工商管理硕士学位，随后加入IBM中国，担任战略与变革高级顾问。左晖曾请咨询公司为链家把脉，或就此结缘彭永东。2010年，左晖邀请彭永东加盟。彭永东的重要使命就是推动链家线上线下一体化，在其主导下，贝壳先后推出链家在线、链家APP、链家网，推动实施“真房源”战略，创立贝壳找房。

从IBM到链家，彭永东此前并无大型公司高级管理经验，左晖选择他作为接班人，需要勇气和眼光。贝壳IPO时，左晖表示自己很轻松，主要是彭永东和徐涛（CFO）在忙路演，前后近百场。

在高瓴资本创始人张磊看来，贝壳和左晖是拥有伟大格局观的企业和企业家，不仅对变化有深刻的洞察，也会以推崇正和游戏，以创造价值为己任。

遗憾的是，贝壳上市不到一年，2021年5月，左晖因病离世，年仅50岁。他经常挂在嘴边上的“难而正确的事”，将继续由后来者彭永东、单一刚为首的团队去完成。

2021年，也被彭永东称为非常艰难的一年。对内，左晖作为公司主要创始人和精神领袖突然离世，对公司上下是重大打击。贝壳通过收购引入多个品牌，公司规模变大，难免出现山头和派系之争。伴随权力中心变化，彭永东如何能摆平各路势力，团结队伍，有时管人比管业务更难。对外，贝壳也要提防安居客等对手伺机突袭。

2021年7月，贝壳宣布将收购圣都家装100%股权，总对价不超过80亿元。当年12月，浑水机构做空贝壳，就公司门店、中介和费用率提出质疑，并提及贝壳收购中环地产、圣都家装存在虚报价格等行为。这一做空理由被贝壳否认，但从今年3月初后，其股价再也没有回到发行价上方。

2022年4月20日，贝壳完成对圣都家装收购，总代价39.2亿元现金和4431万股公司A类普通股（约2亿美元左右），远远低于起初报价，或是对浑水报告的某种回应。

贝壳在官网中称，致力于为3亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务，要覆盖全中国超过300个城市，链接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌。截至2021年底，其至少在经纪人和门店上的目标已经完成近半。

贝壳挑战虽然大，但总比刚创业时摸索强百倍，彭永东也站在了更高的起跳点。

作为第二大交易平台，贝壳变现率仍有提升可能。比如拼多多总收入939亿元，对应2.44万亿元GMV，变现率为3.85%，贝壳平台交易规模高于拼多多，如果变现率提高至3%左右（也就是2021年四季度新房交易的变现率水平），则收入将上升更大台阶。

另一方面，平台规模越大，可以衍生出更多商业模式，贝壳平台交易额仅次于阿里巴巴，已经有金融等业务在开展，还可探索更多商业模式。

2021年11月，贝壳正式提出“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。其配套动作也是不断。2021年底，贝壳推出“贝壳租房”，进军长租行业；4月完成收购圣都家装。贝壳能否重塑家装家居行业，新业务如何拓展，仍待时间检验。

转型线上、贝壳平台横空出世，均由彭永东主导，贝壳由此找到第二增长曲线，彭永东功不可没，也就此在左晖时代就奠定了公司的二号位。贝壳平台发展和楼市调控政策息息相关，公司收入增长眼看见顶，新增长曲线如何画出？2021年5月，彭永东接过公司权杖至港股挂牌，整整一年，真正考验他的时候到了。

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